Podejmując decyzję o zakupie nieruchomości, moim Klientom często towarzyszą wątpliwości czy niepewność. Zadaniem Doradcy ds. Nieruchomości jest znalezienie odpowiedniej nieruchomości oraz zagwarantowanie wsparcia i bezpieczeństwa przez cały proces zakupu.
Na podstawie wieloletniego doświadczenia zebrałam 15 najczęściej zadawanych pytań, które powtarzają się, niemalże, za każdym razem. Wierzę, że ten artykuł będzie pigułką wiedzy dla Ciebie i moich Klientów, których będę mogła odesłać tu w każdej chwili.
1. Od czego zacząć?
To jedno z najczęstszych pytań, które pojawia się zazwyczaj przy planowaniu zakupu pierwszej nieruchomości. Moja odpowiedź jest wtedy krótka i brzmi: finanse.
Temat jest zawsze gorący, bowiem, to pieniądze determinują nam kolejne działania. Jeśli posiadasz gotówkę, to Twoja sytuacja jest klarowna. Wiesz, jaką kwotą dysponujesz i na tej podstawie mogę znaleźć dla Ciebie odpowiednią nieruchomość np. mieszkanie.
Jeśli jednak zamierzasz posiłkować się kredytem, to punktem wyjścia jest weryfikacja zdolności kredytowej. Bowiem, to, że marzysz o 100 metrowym apartamencie, nie oznacza, że Cię na niego stać.
2. Gdzie sprawdzić zdolność finansową?
Symulacje zdolności kredytowej najlepiej przeprowadzić u niezależnego Doradcy ds. Finansów, ponieważ owy specjalista posiada w swojej bazie rozwiązania proponowane przez wszystkie banki. Dzięki temu podczas jednej wizyty możesz złożyć wniosek do 3 banków jednocześnie i zapoznać się z ofertami, zamiast tracić czas na trzy, niezależne, wizyty w różnych oddziałach
3. Jaką nieruchomość wybrać?
Najprościej mówiąc: dostosowaną do Twoich potrzeb, ale, ale… zawsze jest jakieś ale. Swoim Klientom w takiej sytuacji zawsze mówię: chcieć, potrzebować i móc, to 3 różne kwestie. Dlaczego?
Chcesz apartament z dużym tarasem i widokiem na góry? Ale czy potrzebujesz takiego mieszkania? Załóżmy, że jesteś singlem albo masz partnera/partnerkę i nie macie dzieci. Czy na pewno potrzebujesz takiego metrażu?
Potrzeby warto dostosować do obecnej życiowej sytuacji, bowiem zakup mniejszego mieszkania/domu nie wyklucza jego zmiany za kilka lat, gdy sytuacja ulegnie zmianie.
Ponadto, warto mieć na uwadze swoje możliwości. Apartament z dużym tarasem i widokiem na góry dla singla? Wow! Ale czy na pewno stać Cię na to? Odpowiedź na to pytanie uzyskasz po sprawdzeniu zdolności kredytowej.
4. Jak znaleźć wymarzoną (idealną) nieruchomość?
Podczas spotkań z Klientami często słyszę „pani Asiu, ma być idealnie. Odpowiedni metraż, kondygnacja, świetna komunikacja i otoczenie”. Przyznaję, nie jestem zaskoczona takimi komunikatami, ale nauczona doświadczeniem czuje się w obowiązku wytłumaczyć, że idealna nieruchomość nie istnieje.
Twoje założenia, to jedno, a rzeczywistość, to drugie. W takich sytuacjach zawsze wspominam klientowi o zasadzie „Pareto”. 80% to preferencje, a 20% kompromis.
Znajdziesz mieszkanie w świetnej lokalizacji, ale z kiepskim widokiem albo w świetnym otoczeniu, ale ze słabym połączeniem komunikacyjnym. W swojej karierze zawodowej nie miałam nigdy takiej sytuacji, aby znaleziona nieruchomość była w 100% odzwierciedleniem oczekiwań i marzeń moich Klientów. Poszukiwanie nieruchomości wymaga otwartości na zmiany.
5. Jak sprawdzić stan prawny nabywanej nieruchomości?
Standardem świadczenia moich usług jest zapewnienie bezpieczeństwa podczas całego procesu zakupu. W związku z tym moja firma współpracuje z adwokatem Piotrem Nyczem. Decydując się na współpracę z moim biurem masz gwarancję zweryfikowanego stanu prawnego, bowiem zanim zdecyduję się przyjąć ofertę do swojej firmy – punktem wyjścia jest sprawdzenie jej stanu prawnego. Dzięki temu w swojej ofercie posiadam tylko i wyłącznie sprawdzone pod kątem prawnym nieruchomości.
6. Czy jest coś, na co należy zwrócić uwagę przy zakupie nieruchomości?
Klienci często wspominają, że oglądając mieszkania, zwłaszcza z rynku wtórnego, nie do końca wiedzą na co powinni zwracać uwagę.
W pierwszej kolejności powinieneś zweryfikować przede wszystkim kwestie techniczne mieszkania. Czy nieruchomość posiada jakieś wady ukryte? Jak wygląda stan instalacji elektrycznej, wodno-kanalizacyjnej, ogrzewania?
Te tzw. wady ukryte, są niewidoczne gołym okiem, a w późniejszym czasie mogą przysporzyć wielu problemów.
Warto skorzystać ze wsparcia specjalistów, którzy przeprowadzają takie odbiory techniczne – zarówno przed jak i po zakupie nieruchomości.
Jeśli potrzebujesz sprawdzonej ekipy – napisz do mnie. Skontaktuję Cię ze specjalistami, którzy od lat współpracują z moim biurem.
7. Jaka forma umowa będzie najbezpieczniejsza przy zakupie nieruchomości?
Forma umowy jest zależna od nieruchomości, którą jesteś zainteresowany. Jeżeli owa nieruchomość jest już wybudowana (gotowa do wprowadzenia), wtedy powinieneś podpisać umowę przedwstępną w formie aktu notarialnego, najlepiej z wpisem roszczenia do działu trzeciego w księdze wieczystej. Natomiast, jeśli interesuje Cię zakup nieruchomości, która jest w trakcie realizacji, a termin oddania przypada np. na 2023 rok, to wtedy należy podpisać umowę deweloperską w formie aktu notarialnego – zgodnie z Ustawą z 16 września 2011 r.
8. Na ile zostaje zawarta umowa rezerwacyjna w momencie starania się o kredyt?
Umowa rezerwacyjna zostaje zawarta na 1 miesiąc z możliwością aneksowania. Dlaczego? W zależności od banku, wstępna decyzja kredytowa zostaje wydana w przedziale czasowym od 21 do nawet 60 dni. W związku z tym, jeśli w ciągu 30 dni nie otrzymasz żadnej informacji zwrotnej ze strony banku, umowę rezerwacyjną należy aneksować na kolejny miesiąc.
9. Ile wynosi opłata rezerwacyjna?
Wysokość opłaty rezerwacyjnej zależy od spółki lub osoby, od której nabywasz nieruchomość. Zazwyczaj jest to 5000 lub 10 000 złotych, choć ta kwota może być też wyższa – nawet 20 000 zł. Opłata naliczana jest na poczet nabywanej nieruchomości. W przypadku podpisywania umowy rezerwacyjnej, warto zadbać o zapis w umowie, który zagwarantuje Ci zwrot opłaty w przypadku otrzymania i przedstawienia 3 negatywnych decyzji kredytowych.
10. Czy 10% wkładu własnego wystarczy do kredytu hipotecznego?
W momencie publikacji tego artykułu są jeszcze banki, w których można złożyć wniosek kredytowy przy posiadaniu 10% wkładu własnego. Niemniej, coraz częstszą praktyką banków jest rozpatrywanie wniosków przy posiadaniu minimum 20% o, a niekiedy 30% wkładu własnego. Posiadanie wkładu własnego ma wpływ na ofertę, którą przedstawi Ci bank, dlatego im większy wkład własny tym lepiej.
11. Ile wynoszą opłaty notarialne?
Opłaty notarialne uzależnione są od nieruchomości, którą zdecydujesz się nabyć. W przypadku nieruchomości z rynku pierwotnego jedyny koszt, jaki ponosisz, to opłata notarialna przy podpisywaniu umowy. Jej wysokość uwarunkowana jest wartością nabywanej nieruchomości i wynosi min. 3000 złotych.
Jednakże jeśli zdecydujesz się na zakup nieruchomości z rynku wtórnego,
od przysłowiowego Jana Kowalskiego, to poza kosztem notarialnym musisz doliczyć także podatek od czynności cywilnoprawnej w wysokości 2% wartości nieruchomości.
Przykład: nieruchomość kosztuje 500 000 zł, czyli 2% podatku, to 10 000 złotych.
10 000 zł podatku + opłata notarialna 3000 zł = 13 000 złotych
12. Ile wynoszą koszty miesięczne utrzymania nieruchomości?
Przy każdej ofercie nieruchomości, warto poprosić o rozliczenie. Zarządca budynku przygotuje informację, z której dowiesz się ile wynosi opłata ryczałtowa za wodę, ścieki, ogrzewanie. W przypadku rynku wtórnego, warto mieć na uwadze, że przedstawione rozliczenie zazwyczaj dotyczy osób, które obecnie zamieszkują nieruchomość. W związku z tym, jeśli w mieszkaniu przebywają 3 osoby, a Ty planujesz mieszkać sam, to opłaty będą znacząco niższe.
Natomiast w przypadku rynku pierwotnego, takie rozliczenie, to szacowane założenie dla określonej liczby osób.
Otrzymaną informację traktuj, jako punkt odniesienia. Nie zapomnij doliczyć kosztów za prąd i gaz.
13. Jakie są dodatkowe koszty z tytułu utrzymania nabytej nieruchomości?
Stałym kosztem utrzymania nieruchomości jest oczywiście podatek od nieruchomości. Kwota podatku uzależniona jest od rodzaju nabywanej nieruchomości, jej powierzchni, zaś informację o jego wysokości, raz do roku, przesyła Urząd Gminy.
Podatek od nieruchomości można uregulować: jednorazowo, półrocznie, kwartalnie lub podzielić na 12 miesięcy.
14. Na co zwrócić uwagę przy odbiorze mieszkania ?
Odbiór mieszkania jest dla moich Klientów ogromnym przeżyciem. Wizualnie, na pierwszy rzut oka, wszystko może być w porządku. Pod wpływem emocji możemy nie dostrzec usterek, a tych może znaleźć się wiele. Warto skorzystać z firmy, która na co dzień świadczy usługi odbioru mieszkań. Dzięki swojej wiedzy i doświadczeniu na pewno kompleksowo zadbają o odbiór mieszkania pod kątem technicznym.
15. Dlaczego ta nieruchomość jest jeszcze nie sprzedana?
Na koniec – wisienka na torcie. Podczas prezentacji nieruchomości klienci pytają mnie “pani Asiu, dlaczego ta nieruchomość jest jeszcze nie sprzedana?”. To pytanie zawsze wywołuje uśmiech na mojej twarzy, bowiem to, że nieruchomość jest dostępna, nie oznacza, że jest z nią coś nie tak. Po prostu nie spełnia ona oczekiwań innych zainteresowanych osób. Jeśli Tobie się podoba, to znaczy, że jest Ci “przeznaczona”. Nie ma sensu doszukiwać się problemów na siłę.
Niezależnie od tego na jaką nieruchomość się zdecydujesz i jakim sposobem sfinalizujesz transakcję najważniejszym jest, abyś nie podejmował żadnej decyzji pochopnie. Dokładnie analizuj dokumenty, korzystaj z usług specjalistów i pamiętaj, że zakup mieszkania, to inwestycja.
