Wielu z moich klientów decydując się na zakup nieruchomości na rynku wtórnym, zwraca się do mnie z zapytaniem o formę umowy przedwstępnej. Zarówno w przypadku umowy cywilnoprawnej, jak i w formie aktu notarialnego umowa musi zawierać wszystkie dane osobowe oraz informację dotyczące nieruchomości (numer księgi wieczystej, adres, metraż, piętro itp.). Podpisanie umowy z punktu widzenia procesu zakupu nieruchomości jest istotnie ważnym elementem, dlatego postanowiłam poświęcić mu parę zdań, porównując obie formy tej umowy.
Rodzaj umowy
Umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego powinna zawierać zapis art. 777§ 1 pkt 4 Kodeksu postępowania cywilnego, który ma na celu uproszczenie procesu dochodzenia roszczeń w przypadku drogi sądowej. Notariusz za pomocą systemy teleinformatycznego składa wniosek wieczystoksięgowy dla właściwego Sądu, w Wydziale Ksiąg Wieczystych, aby w księdze wieczystej tej nieruchomości, w dziale III-im ,,Prawa, roszczenia i ograniczenia” widniał wpis roszczenia.
W przypadku umowy cywilnoprawnej, jeżeli nie dojdzie do podpisania umowy przyrzeczonej (inaczej: w formie aktu notarialnego), pozostaje stronom rozliczenie zadatku/zaliczki oraz ewentualne roszczenie odszkodowawcze. Zakres odszkodowania obejmować może zwrot wydatków poniesionych w związku z zawarciem umowy przedwstępnej.
Bez względu na rodzaj zawartej umowy warto pamiętać o zastosowaniu zapisu o przedłożeniu dokumentów dotyczących nieruchomości (zaświadczenie o nie zameldowaniu, nie zaleganiu z podatkiem itp.).
Koszty
Warto też wziąć pod uwagę koszty zawarcia obu umów. W przypadku umowy przedwstępnej notarialnej musimy się liczyć z opłatą sądową od wpisu w księdze wieczystą, taksą notarialną za dokonanie czynności notarialnej oraz tytułem podatku od towaru i usług. W zależności od ustaleń, zazwyczaj pokrywa ją strona kupująca. W przypadku umowy cywilnoprawnej sporządzenie tej umowy i zredagowanie jej treści leży po stronie osób zainteresowanych jej zawarciem, chyba, że transakcja odbywa się przy udziale biura nieruchomości – wtedy doradca ds. nieruchomości dysponuje taką umową.
Zadatek a zaliczka
Zarówno w umowie przedwstępnej w formie aktu notarialnego, jak i cywilnoprawnej może występować zadatek lub zaliczka. Pojęcie zadatku uregulowane jest w Kodeksie Cywilnym i stanowi, że w sytuacji gdy jedna ze stron uchyla się od zawarcia umowy przyrzeczonej, druga strona może odstąpić od umowy i zachować zadatek, a jeżeli sama go dała – może żądać sumy dwukrotnie wyższej. W przypadku rozwiązania umowy zadatek również powinien być zwrócony dwukrotnie wyższy. W przypadku wykonania umowy, zadatek ulega zaliczeniu na poczet świadczenia strony, która go dała.
Zaliczka natomiast, to kwota wpłacona na poczet przyszłych należności i nie jest, tak jak zadatek, formą zabezpieczenia wykonania umowy. Stanowi jedynie część ceny. Zaliczka tym różni się od zadatku, że zawsze jest zwrotna (chyba że strony umowy postanowią inaczej). Oznacza to, że w sytuacji gdy umowa nie dojdzie do skutku, każda ze stron ma obowiązek zwrotu drugiej otrzymanego przez nią wcześniej świadczenia.
Podsumowując, umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego i umowa cywilnoprawna znacząco się od siebie różnią, a wybór formy może mieć znaczenie dla określenia skutków prawnych, jakie ta umowa będzie wywoływać w przyszłości. Jako Doradca ds. nieruchomości rekomenduję zawarcie umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego, który zabezpiecza interesy nabywcy.
Zakup nieruchomości to jedna z ważniejszych życiowych decyzji. Dlatego istotne jest, by transakcja ta odbyła się bezproblemowo i bezpiecznie. Sugeruję by decydując się na zakup nieruchomości skorzystać z pomocy osób specjalizujących się w danej branży.
